A Norma de Desempenho de Edificações
Habitacionais (ABNT NBR
15.575) entra em vigor em 19 de julho e passa a
ser exigida para projetosprotocolados após essa data.
A normativa define novas obrigações para os projetistas, incorporadores
ou construtores e também para os usuários. Os fornecedores de produtos e
fabricantes também serão afetados. Ao mesmo tempo em que se espera um
gradual avanço tecnológico na construção civil brasileira, a medida deve
elevar o custo final dos empreendimentos imobiliários e,
consequentemente, o preço de venda do imóvel.
“Toda a cadeia produtiva da construção civil deverá
movimentar-se, revisar procedimentos e contratos. Trata-se de uma mudança
de cultura, que vai exigir mais comprometimento de todos os
intervenientes da cadeia”, avalia a sócia e advogada do escritório Santos
Silveiro, Lourdes Helena Rocha dos Santos.
A normatização leva em conta a ótica dos usuários para estabelecer
requisitos e critérios, com parâmetros determinados. Além dos requisitos
gerais, são abordadas questões relacionadas aos sistemas estruturais,
sistemas de pisos internos, vedações internas e externas, sistemas de
coberturas e hidrossanitários. O desempenho passa a ser medido em três
níveis: Mínimo (M), Intermediário (I) e Superior (S).
O regramento traz referenciais técnicos inovadores. Entre eles, está o
conceito de manutenibilidade, que determina que os produtos e sistemas
empregados na edificação permitam a manutenção pelos usuários, sem
comprometer a sua saúde e segurança. A norma também obriga que
os projetos contenham a informação de sua Vida Útil, que se refere ao
período pelo qual os materiais e seus sistemas devem atender às normas de
desempenho. O conceito difere-se da garantia legal, esta relacionada ao
período em que a solução dos defeitos é assegurada pelo construtor ou
incorporador, sem justificativa de mau uso ou envelhecimento natural.
As exigências não se aplicam a obras já concluídas, em andamento ou em
reforma, edificações com retrofit ou provisórias. Desse modo, não terá
efeito retroativo. “Todavia, acredita-se que a norma passará de imediato
a ser uma referência para mensurar a qualidade de projetos já
idealizados, anteriormente a sua vigência. Vale ressaltar que o
regramento faz referência a outras normas prescritivas que já estão em
vigor e que devem ser atendidas durante a fase de projeto e execução das
obras”, observa Lourdes.
Ainda assim, a advogada do escritório Santos Silveiro sugere que, para
obras em andamento, sejam adotadas algumas precauções para que
construtoras e incorporadoras se resguardem de futuras demandas
relacionadas à qualidade da edificação. “Os empreendedores já devem
adequar seus procedimentos, lançando mão de manuais de uso e operação
mais criteriosos e também fazer as necessárias inspeções prediais para
avaliar se a edificação está se submetendo às manutenções indicadas no
manual”, orienta.
A norma deixa clara a responsabilidade do usuário final pela manutenção
para assegurar a garantia oferecida pela incorporadora e a vida útil
projetada. O mau uso ou a falta de conservação poderá eximir o
incorporador ou construtor da responsabilidade pelo problema ocorrido.
“Nesse sentido, deverá haver por parte do empreendedor uma maior atenção
na confecção dos manuais de uso e manutenção dos imóveis, no memorial
descritivo e mesmo nos folders publicitários”, recomenda Lourdes.
O Memorial Descritivo deve ser claro e preciso em relação aos materiais
que serão utilizados na obra. Os Manuais de Uso deverão conter claramente
as regras de uso e manutenção do imóvel, devem indicar quais as
intervenções no imóvel são proibidas, bem como a forma correta do uso do
imóvel, relacionando os procedimentos e periodicidade das manutenções e a
forma de sua realização.
Agentes e responsabilidades – As exigências vão demandar uma
equipe multidisciplinar para a elaboração do projeto das edificações, com
responsabilidades bem definidas. “O grande desafio será a implementação
de procedimentos formais e confiáveis. Importante ressaltar que tudo deve
ser documentado entre as partes envolvidas, durante a fase de projetos,
execução da obra, entrega final e, após, o resultado das inspeções
prediais”, avalia a sócia e advogada do escritório Santos Silveiro, Lourdes
Helena Rocha dos Santos.
No âmbito das relações contratuais entre os empreendedores e seus
fornecedores de produtos, para os materiais sem normas brasileiras específicas ou que
não tenham seus produtos com o desempenho caracterizado, é importante que
o construtor exija que os fabricantes e/ou fornecedores forneçam
resultados comprovando o atendimento ao regramento ou em normas
específicas internacionais ou estrangeiras. Antes mesmo da contratação,
deverá ser avaliado se o fornecedor contém a caracterização de seu
desempenho, conforme estipula a norma.
Outro ponto sensível é a relação entre os empreendedores e os
projetistas. Lourdes observa que é imprescindível definir claramente o
escopo das contratações e estabelecer por escrito as atribuições de cada
parte. “A falta desta definição colocará todos como solidários na
hipótese de sinistro”, alerta a advogada.
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